Voorbeelden

Eerste alinea


Peter Stutvoet, directeur Monumenten Fonds Brabant

Peter Stutvoet over de Initiatieffase

‘Initiatieffase is vooral gevoel en gezond verstand’

‘In de initiatiefwaarde stellen wij ons’, vertelt Peter Stutvoet, directeur van het NV Monumenten Fonds Brabant (MFB), ‘vooral vragen. Vragen over de historische, emotionele en stedenbouwkundige waarde van een monument bijvoorbeeld. En vragen over zaken als de verkoopwaarde, fiscale waarde, taxatiewaarde en verzekerde waarde’.

‘We kijken naar het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlakte en we vormen ons een beeld van de globale staat waarin het gebouw verkeert. Dat laatste zo mogelijk op basis van een onderhoudsrapport van de Monumentenwacht. De antwoorden op die vragen koppelen we aan kengetallen, zodat we een idee krijgen van de investering – in aanschaf, in restauratie’. Peter Stutvoet is een gedreven man, met een groot hart voor het monumentale erfgoed. Maar ook een rekenmeester: ‘De investering in een gebouw moet ook weer kunnen worden terugverdiend, tenzij je het als een investering in je eigen woongenot ziet, dan is het ander verhaal’. ‘Maar in de initiatieffase’, zegt hij, ‘gaat het allereerst om het gevoel, in combinatie met gezond verstand. Om een rekensom te maken, als een eerste indicatie van wat er wel en niet kan. Maar niet al tot in aantallen spijkers te gaan rekenen’. Het is op basis van zijn ervaring dat hij met kengetallen, vuitregels, kan werken: ‘bijvoorbeeld tien keer de jaarlijkse (commerciële) huuropbrengst is de taxatiewaarde’.

Stichtingskosten

Om te duiden wat belangrijk is in de initiatieffase, neemt Stutvoet het verwerven van het monument mee, om een volledig inzicht te kunnen verschaffen. ‘Je hebt te maken met twee soorten kosten: stichtingskosten en exploitatiekosten. Onder stichtingskosten vallen de (eventuele) verwervingskosten, de bouwkosten (restauratie, uitbreiding etc.), honoaria, diverse andere kosten en de kosten van financiering’. Die totale stichtingskosten moeten gelijk zijn aan de taxatiewaarden, legt hij uit. Vervolgens heb je de exploitatiekosten, die te verdelen zijn in huuropbrengsten, verhuurkosten en financieringskosten. Stutvoet benadrukt dat investeringen en exploitatie samen moeten kloppen. ‘Anders heb je geen basis om het monument in stand te houden’. En dus is het handig om terug te rekenen. ‘Wat kan het gebouw in de komende tien jaar opleveren? Dan is dat het maximale bedrag dat je kunt besteden aan verwerven, verbouwen, installaties en noem maar op.
Hij geeft een rekenvoorbeeld: ‘Stel de verwervingskosten zijn € 100.000, de bouwkosten € 400.000, honoraria € 15.000, diverse kosten € 7.000, onvoorzien € 42.000, de financieringskosten bedragen € 11.000 en de ontwikkelingskosten € 14.000. Dan zijn de stichtingskosten € 590.000. Daar tegenover staan bijvoorbeeld € 44.000 inkomsten uit verhuur, in tien jaar tijd dus € 440.000. Dan is dat je taxatiewaarde. De onrendabele top zou in dat geval € 150.000 zijn. Hoe, door wie, is dat te dragen? Is een gemeente bereid bij te springen? Een provincie?’ Dat zijn belangrijke zaken, die al in een initiatieffase moeten worden onderzocht, geeft hij aan. Wat leidt tot zijn stelling ‘dat een cultureel/maatschappelijke bestemming voor een monument niet in staat is om de instandhouding van het gebouw te waarborgen. In die gevallen zal er altijd publiek geld bij moeten’. En dat, vult hij aan, maakt het vaak lastig, ‘want een commerciële bestemming geven aan monument kan vaak rekenen op maatschappelijke weerstand en scepsis’.

Verwachtingsmanagement

Peter Stutvoet noemt het ‘het managen van de verwachtingen in de initiatieffase. ‘Reken je niet rijk, gok niet teveel op subsidies, want waar vandaag nog een regeling bestaat, kan die morgen zijn afgeschaft’. Hij noemt het een van de meest cruciale fases in het verwerven en/of restauratieproces. ‘Als je eenmaal de cijfers op hoofdlijnen rond hebt, kun je in de volgende fases terugvallen op experts, zoals een architect, aannemer en dergelijke. Maar juist en vooral ook in die eerste kan het inwinnen van deskundig advies van evident belang blijken’. Het is om die reden ook dat Stutvoet's monumentenfonds niet alleen zelf verwerft en restaureert, maar daarover ook adviseert en zo nodig begeleidt. ‘We hebben inmiddels veel kennis en ervaring opgedaan, weten welke verhouding tussen eigen en vreemd vermogen gezond is, weten welke partijen voor dat eventueel gewenste vreemd vermogen zijn te interesseren, of met welke garantstellingen de financiering is rond te krijgen’.

Betrokkenheid

Ook eventuele huurders krijgen van Stutvoet al in de initiatieffase een plek toebedeeld. ‘Als de huurders in de toekomstige exploitatie een rol gaan spelen, betrek hen dan al in een zo vroeg mogelijk stadium in de planvorming’. ‘Maar heb ook oog’, adviseert hij, ‘met wie je later te maken kunt krijgen. Betrek bijvoorbeeld omwonenden in je plannen, want zij zijn het die de overlast van het bouwverkeer voor lief moeten nemen’.
Hij besluit met te stellen: ‘De kosten van instandhouding worden gedragen door het gebruik. Dus eerst globaal goed rekenen en dan gaan tekenen’, is zijn advies.
Zie ook www.brabantsmonumentenfonds.nl

Zoeken

Thema's